Парадокс земли


Парадокс земли

Вокруг этого ресурса вращалось все доиндустриальное хозяйство. Сегодня он сдерживает рост

История экономики показывает нам, в частности, как человечество постепенно теряло пиетет по отношению к земле. Французские физиократы XVIII века считали ее основным залогом богатства. Адам Смит называл, вместе с работой и капиталом, одним из трех факторов производства, которые давали продукцию. Чуть позже Томас Мальтус заметил ограниченность земли как ресурса, ведь в конце через экспоненциальный рост населения она должна дойти до катастрофы.

Вместо пассивно ждать конца западные страны нашли способы сосуществования с дефицитом земельных ресурсов: некоторые из них были гениальные (небоскребы, искусственные удобрения, железные дороги, пригород), а какие-то - отвратительные (выселение угнетенных и порабощенных).

Совершенствование транспорта позволило перебросить на отдаленные земли работу, которую раньше выполняли поблизости вспомним о выращивании урожаев на другом конце света или об обустройстве рабочих «спальных кварталов» в пригородах. Увеличение производительности труда помогло производить больше товаров на меньшем количестве ферм.

Ценность земли относительно ВВП неумолимо падала. Ко второй половине ХХ века в богатых странах она настолько отошла на второй план как ресурс, почти не упоминалась в учебниках по экономике. В 1970-х некоторые провидцы, приметив снижения себестоимости и увеличения мощности информационных технологий, убедили себя, что земля и местоположение вскоре так же не будут означать ничего в реальности, как на тот момент в учебниках.

Однако очень скоро дефицит земли напомнил о себе. И вопрос здесь не в общей ее недостатка как таковой, а в дефиците в конкретных точках - местах, на которые приходится непропорционально большая доля мирового производства. Высокая стоимость земли там - неизбежная спутница успеха. Но одновременно она и следствие дисбалансов, которые дорого обходятся миру. По некоторым оценкам, они съели более 13% ВВП США с 1960-х.

От трущоб к элите

Возвращение актуальности земельного ресурса следует из двух ключевых явлений. Первое, как это ни парадоксально, касается революции компьютеров и коммуникаций, признаки которого начали появляться уже в 1970-х. В определенном смысле она «конец расстояния», как предполагала прежняя журналистка The Economist Фрэнсис Кернкрос. Теперь границы и океаны не представляют препятствий для цепей поставок; клиент может позвонить в службу поддержки на другой континент. Но если фактор расстояния и исчез, то локации - отнюдь.

В середине ХХ века многие крупные, когда оживленных городов богатого мира начало уменьшаться. Но уже в 1980-х в некоторых из них этот процесс вернулся вспять. Профессор экономики Эдвард Глейзер (Гарвардский университет) и Джакомо Понцетто, научный сотрудник аналитического центра CREI из Барселоны, считают, что это обусловлено стремительным ростом доходности некоторых наукоемких отраслей благодаря информационным технологиям.

Теперь финансовые трейдеры могут оперировать большими суммами и работать с большим пулом инвесторов, а программисты - легко и недорого продавать свой продукт на мировом рынке. Разворот в сторону наукоемкого бизнеса обогатил те места, где производят идеи.

Это мнение подтверждает исследование экономистов Тора Бергера (Лундский университет) и Карла Бенедикта Фрея (Оксфордский университет). В 1980-х годов статистической связи между уровнем квалификации рабочей силы конкретного города и склонностью этих людей к инновациям в работе не было. Но с 1980-х новые категории профессий начали возникать значительно чаще там, где были высококвалифицированные работники, чем там, где их не было. Кроме того, Глейзер и его коллега Мэттью Рессиджер установили тесную связь между населением городской агломерации и производительностью работников в ее пределах. Похоже, что люди быстрее накапливают знания в городах, где много наукоемких отраслей.

Крупнейшие города стали центрами инноваций, с которыми трудно конкурировать другим территориям. Большое скопление населения на определенной площади увеличивает для него возможности трудоустройства и потенциальную прибыль. Как следствие - от Бангалора до Остина, от Милана до Парижа земля стала дефицитным и ценным ресурсом; экономический потенциал гектара на ферме в Кентукки намного ниже, чем в Кремниевой долине, в округе Санта-Клара. А Санта-Клары на всех не хватит.

Однако можно было бы настроить еще таких Санта Клара, если бы не другой, тревожный фактор, что скрывается за «вторым пришествием» земли: все большие ограничения со стороны регуляторов землепользования. Например, в том же округе есть город Маунтин-Вью, где расположено несколько компаний - мировых технологических лидеров. Но почти половина жилья в этом городе - частные дома для одной семьи; плотность населения едва превышает 2300 человек на квадратный километр. Это в три раза меньше, чем у не слишком густо заполненном людьми Сан-Франциско.

Увеличение контроля за землепользованием понять нетрудно. Разрастание городов, способствует оживлению местного бизнеса, имеет свою цену, и это показало их стихийный рост в XIX столетии. Перенаселенные городские трущобы стали рассадниками преступности и эпидемий; от загрязнения воздуха и воды равно страдали и бедные, и богатые. Власть начала вводить новые правила для застройщиков в городах, а затем и вне их: ограничение на высотность и проекты сооружений, установления максимальной плотности населения и минимальных требований к парковке, выделения зеленых зон, где запрещалось любое строительство. Правил постоянно становилось больше, они распространялись в городах по всему миру.

Когда экономика крупных городов вышла из кризиса середины ХХ века, рост возобновился. Никогда населения центральных районов Лондона и Нью-Йорка не было столь большим. А с увеличением спроса на качественное жилье проявились не предусмотрены никем последствия плотной застройки, которая разрослась в большинстве крупных городов.

Это вопрос не удивило бы Дэвида Рикардо, выдающегося экономиста начала XIX века и к тому же вторая Мальтуса. Еще когда земля занимала основное место в науке, наблюдения подсказали ему идею ренты - бешеных прибылей, которые падают в карман владельцу дефицитного ресурса.

Из-за перебоев с поставками пищевых продуктов расти цены на продовольствие, размышлял Рикардо, а это заставит землевладельцев пускать все больше площади под земледелие. Но дорога агропродукция выгодна им всем. Какой-нибудь помещик, владелец высокопроизводительных угодий, вдруг резко начинал богатеть. И не благодаря внедрению инноваций, а потому, что человечеству нужно больше того, чем ему повезло обладать. То же происходит в крупных городах мира сегодня.

По данным, которые собрал профессор экономики Йельского университета Роберт Шиллер, стоимость строительства нового жилья (с поправками на инфляцию) в США сейчас примерно такая же, как в 1980-х годах. Напротив, стоимость покупки новых квартир с поправкой на инфляцию за тот же период увеличилась на 30% (при «пузыря» недвижимости 2000-х годов цены на жилье очень выросли, а потом снова упали). В отдельных городах этот рост был еще выше. С 1993 до 2013 года цены в Бостоне и Сан-Франциско в реальном выражении поднялись на 60%.

 

От элиты к трущоб

Экономисты, которые занимаются этим вопросом, обычно считают, что рост расходов на жилье - результат роста расходов на землю.

 

По мнению Дэвида Элбоу из Университета штата Иллинойс и Габриэля Эрлиха из Бюджетного управления Конгресса США, в Америке земля составляет треть общей стоимости жилья (в некоторых крупных городах - около половины). Что большая часть ее в стоимости жилья, то высшее ренту получают землевладельцы.

Если бы были снижены нормативные ограничения на высоту и густоту застройки, для удовлетворения определенного уровня спроса потребовалось бы меньше участков. Это снизило бы ренту, которую получают землевладельцы, ведь любой рост спроса можно было бы быстро удовлетворить с помощью новой застройки. Подобно тому как резкое увеличение производительности сельскохозяйственного производства привело к снижению относительного экономического влияния сельских землевладельцев в XIX и ХХ веках, смягчения суровых ограничений относительно застройки привело бы к уменьшению доли богатства, полученного от недвижимости, в экономике. Работники и инвесторы получали бы больше доходов от экономической деятельности.

Зато строительные нормы содержат производительность городской земли на низком уровне при заоблачных затратах. В 2005 году д-р Глейзер, Рейвен Сакс (Федеральный резерв США) и Джозеф Джурко (Пенсильванский университет) провели исследование с целью установить, сколько в стоимости недвижимости добавляют ограничение предложения, обусловленные нормативами. В 1998 году этот «теневой налог», как они его называют, составил около 20% в Вашингтоне и Бостоне и около 50% в Сан-Франциско и на Манхэттене. С тех пор ситуация, безусловно, только ухудшалась.

Похожая работа экономистов Пола Чешира и Кристиана Гилбер (Лондонская школа экономики) показывает, что в начале 2000-х этот нормативный теневой налог достигал примерно 300% в Милане и Париже, 450% в Лондонском Сити и 800% в районе Вест-Энд британской столицы. Поэтому львиная доля стоимости коммерческой недвижимости в важнейших с экономической точки зрения городах Европы обусловлена ​​нормативами, которые затрудняют строительство.

Лондонским финансистам, которым приходится платить высокую аренду за офисы, сочувствовать может трудно. Но итоговый эффект этих расходов больше затрагивает бедных, чем богатых. Возьмем американских домовладельцев. Тот факт, что 60% семей владеют недвижимостью, казалось бы, означает, что повышение цен на жилье и раздутая стоимость земли оказались благоприятными для большой части среднего класса.

Однако профессор экономики Нью-Йоркского университета Эдвард Вольф отмечает, что из-за одновременного увеличения ипотечного долга средний класс не смог значительно улучшить свое материальное положение (см. «Перетасовка жилой недвижимости»). Между тем беднее американцы, снимающие жилье, стоящих перед заоблачным ценам, которые всерьез и надолго увеличили для них стоимость жизни.

Богатство в жилом секторе сыграло решающую роль в росте неравенства. Внимание к этому привлекает экономист Томас Пикетт с Парижской школы экономики в своем бестселлере «Капитал в XXI веке». В недавней статье аспирант Массачусетского технологического института Мэттью Ронли отмечает, что увеличение доли национального дохода, которую получают не работники, а владельцы капитала, является одной из основных причин подорожания платежей владельцам жилья. Доход от капитала в жилом секторе составил всего 3% всего в 1950 году, зато теперь - примерно 10%.

На многих новых рынках землевладельцы также забирают земельную ренту. По данным компании CBRE, которая работает с коммерческой недвижимостью, Пекин и Нью-Дели входят в десятку самых дорогих рынков офисной недвижимости в мире, а Куала-Лумпур и Джакарта - к тем, где происходит быстрее поднятия цен. Регионы с необычайной скоростью роста часто имеют критическую важность для развивающихся стран, в соответствии неудовлетворительное регулирования рынков недвижимости может нанести значительный ущерб. В крупных городах Индии бюрократическая волокита с разрешительными процедурами, пристальный контроль за арендными платежами и строгое нормирование землепользования значительно исказили модели роста и распределение благ от него.

Увеличение ренты, получаемой хозяева недвижимости, стимулирует коррупцию и приводит к трата ресурсов. Землевладельцы пытаются усилить ограничения на застройку, а политики, выборочно утверждая проекты, наживаются на возможности идти навстречу конкретным просителям. В странах, где политическая коррупция уже стала проблемой, такое возрождение земли может стать особенно разрушительным. Газета Times of India в октябре 2014 года писала, что из-за взятки, необходимые для прохождения различных этапов планово-разрешительной процедуры в центре Мумбаи, основные затраты на строительство увеличиваются наполовину.

Впрочем, возможно, худший результат такого возврата земли - это тормоз для экономики в целом. Один из главных способов увеличить производительность труда (а следовательно, и богатство) - перемещение людей и ресурсов с малопродуктивных секторов к более эффективным. В бизнесе это означает разорение худших компаний и разрастание лучших. Нечто подобное должно происходить и с городами. Там, где рабочие работают с высокой отдачей, дефицит трудовых ресурсов ведет к быстрому росту платы. Это привлекает кадры из других городов. Когда люди мигрируют и находят новую, высокооплачиваемую работу, выигрывает вся экономика.

 

«Монополия»: с экономически застойных районов в деловых центров

Но сейчас этот процесс во многих странах останавливается. Чтобы рабочие переехали в Сан-Франциско, где им светит выше заработная плата, им нужно выиграть аукцион на помещение, которое даст доступ к местному рынку труда.

 

Участие в этих торгах поднимает расходы на жилье, пока останется конкретное количество работников, заинтересованных в переезде и получении имеющихся квартир.

Зарплата, которая должна привлекать других, зато попадает в рантье, а несправедливость может спровоцировать протесты, как это в Сан-Франциско уже было. Многие предпочитают трудиться в других местах на ниже оплачиваемой работе, так как благодаря дешевому жилью на руках остается больше денег. В итоге трудовые ресурсы находят себе низкопродуктивные рынки, от чего страдает экономика в целом.

Профессора экономики Чан Тай Шей (Школа бизнеса при Чикагском университете) и Энрико Моретти (Университет Калифорнии в Беркли) попытались подсчитать масштабы последствий. По их мнению, если бы не жесткое ограничение застройки в районе Калифорнийского залива, занятость могла бы подняться примерно в пять раз. В еще не опубликованной статье они подсчитали подобные искажения по всей стране с 1964 года и пришли к выводу, что американский ВВП в 2009-м был аж на 13,5% ниже возможного. При нынешнем уровне производства такие дисбалансы съедают более $ 2 трлн в год, или примерно $ 10 тыс. На человека.

Но есть и хорошая новость: дефицит земли в городах мира - в основном искусственная проблема. А плохая в том, что от этого проблема не решится. Исправление строгого земельного регулирования относится к наиболее политически ангажированных вопросов. Во многом это похоже на другие сложные проблемы, например по торговле или иммиграции. В итоге общество получает новый импорт или приток населения, а значит и общую пользу. Но те, кто оказался на обочине деловой активности из-за конкуренции или кого пугают культурные изменения, чувствуют себя пострадавшими и организуют сопротивление. А он, когда речь идет о земле, будет широким.

Существуют способы этом помочь. Государство может оказывать конкретную помощь пострадавшим от густой застройки, как уже делает это в случае с жертвами либерализации торговли. Выделение части налоговых поступлений от новой застройки для компенсации за причиненные неудобства землевладельцам в небольшом районе вокруг соответствующих объектов поможет ослабить сопротивление новым строительным проектам.

Можно прислушаться к совету Генри Джорджа, американского последователя Рикардо, который в 1880-х годах обосновал налог на стоимость земли. В нем есть много теоретических плюсов. Большинство фискальных платежей расхолаживает, искажает или вытесняет экономическую деятельность, изменяя стимулы на полях. Но земельный налог не может уменьшить предложение земли. Он стал бы стимулом для экономической активности, наказывая тех, чья земля непродуктивна. И налоговая база всегда на месте, ведь город нельзя перевезти куда в Люксембург.

Мэр Нью-Йорка Билл де Блазио надеется, что налогообложение стоимости незанятых участков поможет бороться с упадком в Бронксе и других местах. Но земельный налог имеет практические проблемы, и самая серьезная из них, вероятно, - это то, что по самой своей природе он больше ударит по богатым со связями. Даже такой фискальный пурист, как Эстония, где земельный налог был введен в 1993 году, добавила к нему многочисленные категории включая льготами для домовладельцев.

Счастливым владельцам недвижимости может, кроме того, не понравиться другой очевидный подход к проблеме: быстрее и мощнее сообщения, которое позволит охватить большие территории. Некоторые способы улучшения транспортной системы (например платный проезд через зоны с интенсивным движением) могут быть дешевыми, но создание новой инфраструктуры, особенно в крупных городах, - дело долгое и затратное, в чем уже убедились ветераны строительства Большого Бостонского туннеля. Crossrail, новая ветвь лондонского метро, ​​- самый дорогой инфраструктурный проект в Европе на сегодня.

Что еще способна предложить технология сейчас, за неимением реактивных ранцев? Возможно, со временем она сделает с местом расположения то же, что сделала уже с огромными расстояниями, и таким образом снимет эту проблему. Виртуальная реальность и социальные сети вместе могут дать преимущества плотности населения, но без давки. Да, это трудно представить, но, видимо, не труднее, чем когда Дэвиду Рикардо - небоскреб или подземный поезд.

Pingvi

user0 коммент.

user899 просмотров

user15 апр. 2015 г.

commnetКомментарии

Пожалуйста, войдите / зарегистрируйтесь
или авторизируйтесь через любую соц. сеть, чтобы оставить комментарий.

Похожие посты
Ближний Восток 14 апр. 2015 г.

Ближний Восток

Пока притихли события на нашем востоке, предлагаю краем глаза взглянуть на "их" восток. На Ближний Восток. А ведь ситуация на аравийском полуострове мало... дальше...

Ремонт стиралок Аристон 07 апр. 2015 г.

Ремонт стиралок Аристон

Проблема выбора стиральной машины в той или иной мере касалась каждого из нас. Как правило, она сопряжена с необходимостью оценки, в том числе – возможных... дальше...

Упаковка для переезда 07 апр. 2015 г.

Упаковка для переезда

Переезд требует системного взгляда, как на логистику, так и на хранение всех нажитых непосильным трудом вещей. Он хотя бы раз в жизни затрагивает наших соотечественников... дальше...

Знакомство с квартирой 06 апр. 2015 г.

Знакомство с квартирой

Очень щепетильный и сложный момент – это знакомство со съемной квартирой. Каждый человек имеет набор пожеланий к своему будущему жилью, даже, несмотря на то... дальше...

Как быть счастливым в условиях экономического кризиса 27 марта 2015 г.

Как быть счастливым в условиях экономического кризиса

Экономический кризис скоро войдет у нас в привычку. Его особенность он затрагивает практически всех. Если у вас мало денег, станет еще меньше, если много, много... дальше...

Авторский блог
Категория: Непознанное
Автор блога
  • Участник
    Отзывы:
    0
    Публикации:
    2363
    Коментарии:
    10
    Сообщений на форуме:
    135
Новое в блоге
Почему сушить волосы феном обязательно и другие неожиданные открытия от британского доктора
Почему сушить волосы феном обязательно и другие неожиданные открытия от британского доктора
1 год назад и 10 месяцев назад
Спираль для контрацепции защитит от рака шейки матки
Спираль для контрацепции защитит от рака шейки матки
1 год назад и 10 месяцев назад
Деcять вещей, к которым должны стремиться одинокие девушки
Деcять вещей, к которым должны стремиться одинокие девушки
1 год назад и 10 месяцев назад
Сексуальная ориентация родителей не влияет на эмоциональное благополучие детей
Сексуальная ориентация родителей не влияет на эмоциональное благополучие детей
1 год назад и 10 месяцев назад
Мать превратила семилетнюю дочку в «живую Барби»
Мать превратила семилетнюю дочку в «живую Барби»
1 год назад и 10 месяцев назад
Пять удивительных причин, делающих мужчин бесплодными
Пять удивительных причин, делающих мужчин бесплодными
1 год назад и 10 месяцев назад
Эксперты рассказали, как продлить жизнь с помощью секса
Эксперты рассказали, как продлить жизнь с помощью секса
1 год назад и 10 месяцев назад
Популярное в блоге
Жизнь на Земле. Теории возникновения жизни на Земле
Жизнь на Земле. Теории возникновения жизни на Земле
3 года назад и 3 месяца назад
Секс-фишки: 13 интимных трюков для «вау!» при любом настроении
Секс-фишки: 13 интимных трюков для «вау!» при любом настроении
3 года назад и 11 месяцев назад
Что такое БАДы: плюсы и минусы
Что такое БАДы: плюсы и минусы
4 года назад и 2 месяца назад
Почему мужчин возбуждает женская грудь?
Почему мужчин возбуждает женская грудь?
3 года назад и 6 месяцев назад
Зачем делать педикюр?
Зачем делать педикюр?
4 года назад и 7 месяцев назад
Красивые цветы фото хорошего качества
Красивые цветы фото хорошего качества
4 года назад и 6 месяцев назад
Общая эмбриология
Общая эмбриология
4 года назад и 9 месяцев назад
5 октября празднуется День учителя в 2015 году: как актуально поздравить любимого педагога?
5 октября празднуется День учителя в 2015 году: как актуально поздравить любимого педагога?
3 года назад и 11 месяцев назад
Завести свой блог
Лучшие посты
Где можно найти надежного брокера?
Жизнь на Земле. Теории возникновения жизни на Земле
Секс-фишки: 13 интимных трюков для «вау!» при любом настроении
Лучшие блогеры
  • Участник
    Отзывы:
    0
    Публикации:
    2363
    Коментарии:
    10
    Сообщений на форуме:
    135
  • Участник
    Отзывы:
    0
    Публикации:
    1750
    Коментарии:
    0
    Сообщений на форуме:
    0
  • Кудесник
    Отзывы:
    0
    Публикации:
    1067
    Коментарии:
    12
    Сообщений на форуме:
    28
Свежие посты
Как обставить дом, достойный Людовика XIV
2 дня назад
Как не промахнуться с выбором умных часов
2 дня назад
Албания или Черногория: что лучше?
2 дня назад
Дистанционная переподготовка по специальности «Менеджер по продажам»
4 дня назад
Повышение квалификации по направлению «Учитель музыки»
4 дня назад
Ремонт грузовых автомобилей в компании ООО «АТС»
5 дней назад
Несъемное протезирование зубов в стоматологии «Имплант Сити»
5 дней назад