Как взять ипотеку, не платить и сохранить квартиру

Ипотека берется надолго, а за несколько лет материальное положение заемщика может, к сожалению, измениться в худшую сторону. Особенно в не самых простых экономических условиях, которые складываются в России в последние годы. Доходы населения сокращаются, ипотечные платежи съедают все больше бюджета и отражаются на качестве жизни. Как облегчить ипотечное бремя или вовсе от него избавиться?

Как взять ипотеку, не платить и сохранить квартиру

Самый очевидный, но самый неэффективный способ решить проблему. Банкиры не любят проблемных заемщиков и обычно не соглашаются на изменение условий договора. Они справедливо полагают, что стоит один раз пойти навстречу — и такое поведение заемщика превратится в привычку.

«Рекомендуем посмотреть договор, может быть, там уже включена опция “Кредитные каникулы” — отсрочка платежей на несколько месяцев. В некоторых банках такая опция не заложена в договор, но предоставляется по просьбе, в других она платная», — говорит генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова.

Менее популярна внебанкротная реструктуризация кредита, позволяющая изменить условия займа. Тогда снижается ежемесячный платеж за счет увеличения сроков выплат. Но в перспективе это невыгодно ни банку, ни заемщику. Банк дольше держит проблемного клиента, а заемщик выплачивает за квартиру больше из-за процентов.

Существует еще реструктуризация в процессе банкротства, но в случае с ипотечной квартирой она применяется еще реже, так как в случае непринятия кредиторами плана реструктуризации обратного пути уже нет: квартира будет продана на торгах.

Рефинансирование

Данная процедура похожа на внебанкротную реструктуризацию, но с основным отличием: перекредитовываться надо в другом банке. Она имеет смысл, если условия при рефинансировании будут лучше, чем при первоначальном кредите. Например, ипотека взята в неблагоприятное время, когда ставка кредита превышала 15 процентов годовых.

Банкиры с удовольствием проведут рефинансирование ипотеки, так как квартира — это хороший залоговый актив. Периодически на рынке появляются рекламные предложения банков, которые хотят увеличить свой кредитный портфель. «В первую очередь следует обратиться в банк, через который происходит выплата зарплаты, — советует Юлия Комбарова. — К клиентам по зарплатным проектам банки относятся лояльнее и предлагают льготные условия».

Досрочный выкуп ипотечной квартиры

Этот метод работает при наличии у заемщика крупных, но нестабильных финансовых доходов, а также если ипотека была взята недавно и большая часть кредита еще не выплачена. В таком случае необходимо нанять юриста, способного профессионально затянуть дело. Обычно проходит от года до полутора лет с момента начала неплатежей до прохождения всех судебных инстанций. Затем, не дожидаясь начала работы судебных приставов, должник подает заявление о банкротстве.

«Таким образом заемщик два-три года живет бесплатно в ипотечной квартире и в течение этого времени накапливает деньги на выкуп жилья, — комментирует генеральный директор компании “Современная защита” Леонид Файнберг. — Затем он может выкупить имущество с торгов с дисконтом. Выгода налицо: при добросовестном погашении кредита заемщик фактически платит две стоимости залогового имущества».

В результате ипотечная квартира банкрота будет продана на торгах, но залоговая недвижимость реализуется по цене ниже рыночной (ввиду малочисленности покупателей и непривлекательности актива). Многие покупатели не хотят связываться с такой недвижимостью, так как нужно выселять людей, а иногда и выписывать детей. Площадки, на которых проводится реализация залогового жилья обанкротившихся граждан, непубличны — вход на такие ресурсы возможен только по электронным ключам, а участие в аукционе предполагает обязательное внесение залога. Исходя из этого образуется дисконт на недвижимость вплоть до 20−50 процентов от ее стоимости.

О продаже квартиры будет знать только должник, финансовый управляющий и кредитор. И, главное, закон должнику не запрещает выкупить свою квартиру, участвуя в торгах. Правда, существует небольшая вероятность, что банку приглянется квартира, и он оставит ее у себя на балансе.

Сдавать квартиру в аренду

Это один из самых безболезненных способов пережить финансовый кризис. Если есть свободное время, можно сдавать квартиру посуточно, что в два и более раз доходнее, чем долгосрочная аренда. Например, студия на окраине сдается за 30 тысяч рублей, а посуточный тариф составляет три тысячи рублей. Таким образом покрывается большая часть ипотечного кредита, а жить можно у родственников или друзей.

При этом нужно учесть, что обычно в ипотечных договорах прописан запрет аренды, так как это уже другой вид кредита — на предпринимательскую деятельность и другие риски. В то же время случаи, когда банк расторгает договор из-за такого нарушения, неизвестны.

Погасить ипотеку потребительскими кредитами

В этом случае ипотечный заемщик берет беззалоговые потребительские кредиты, и на эти деньги погашается ипотека. Затем, когда финансовое положение выправляется, заемщик рассчитывается с банками. При зарплате в 40 тысяч рублей реально взять потребкредитов в разных банках на сумму до пяти миллионов рублей.

После погашения ипотеки жилье переходит в собственность заемщика. Если на нем висит кредитная нагрузка, он перестает платить по кредитам и банкротится. По закону у должника нельзя отобрать единственное жилье, так как оно находится уже в его собственности, а не принадлежит банку.

Для того чтобы получить возможность включить квартиру в залоговую массу, банку необходимо доказать, что данные средства по потребительскому кредиту были использованы для приобретения квартиры, то есть что это является ипотекой в силу закона. Клиент всегда может сообщить, что на средства, полученные по потребительскому кредиту, была приобретена мебель, сделан ремонт, а приобретение квартиры было осуществлено на средства, полученные, к примеру, от родственников. Поэтому победа банка маловероятна.

«Этой схемой сейчас вовсю пользуются ипотечные заемщики — как вынужденные неплательщики, так и в целях оптимизации своих расходов, отмечает Леонид Файнберг. — Пока банки не придумали эффективный способ борьбы с этим мошенничеством, и их представители на суде даже не пытаются доказать, что в силу закона это по-прежнему ипотека».

По данным регулятора «Дом.рф», ипотечный портфель российской банковской системы к 1 августа 2018-го превысил шесть триллионов рублей. Качество портфеля остается на высоком уровне: просроченная задолженность (на 90 и более дней) снизилась до рекордного уровня в 1,95 процента.


commnetКомментарии

Пожалуйста, войдите / зарегистрируйтесь
или авторизируйтесь через любую соц. сеть, чтобы оставить комментарий.


Похожие новости
Государство обязалось помочь "проблемным" ипотечным заемщикам 19 апр. 2015 г.

Государство обязалось помочь "проблемным" ипотечным заемщикам

Министерства строительства России выступило с инициативой в адрес правительства с целью запуска программы оказания помощи заемщикам всех видов жилищных кредитов, у которых понизились доходы, но платеж вырос, тогда как после ежемесячной оплаты по ипотеке...

дальше...

"Русал" уговорил кредиторов 05 авг. 2014 г.

"Русал" уговорил кредиторов

"Русалу" не придется добиваться рефинансирования синдицированных кредитов на $5,15 млрд в судах Лондона и Джерси — он сумел договориться со всеми кредиторами. Теперь компания сможет рефинансировать весь портфель долгов в целом на $10,3 млрд уже в августе...

дальше...

В Госдуме предлагают ввести временный мораторий по уплате валютной ипотеки 24 янв. 2015 г.

В Госдуме предлагают ввести временный мораторий по уплате валютной ипотеки

МОСКВА, 24 января. /ТАСС/. Первый заместитель председателя Госдумы по промышленности Владимир Гутенев предлагает ввести мораторий на несколько месяцев по выплате долгов по валютной ипотеке.© ИТАР-ТАСС/EPA/HEI YUBAIЦБ: конвертация валютной ипотеки...

дальше...

Черная метка для ипотеки 18 дек. 2014 г.

Черная метка для ипотеки

Российские банки активно повышают ставки по ипотеке на фоне роста ключевой ставки ЦБ и падающего рубля. Правительство намерено посвятить этой проблеме завтрашнее совещание после того, как президент заявил, что кабмин и Банк России должны будут подумать...

дальше...

Медведев утвердил запуск льготной ипотеки под 13% годовых в России 14 марта 2015 г.

Медведев утвердил запуск льготной ипотеки под 13% годовых в России

Председатель правительства РФ Дмитрий Медведев утвердил программу льготной ипотеки в рамках антикризисного плана.Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление о введении в России льготного ипотечного кредитования, с марта ставка должна составлять...

дальше...

Ипотечные каникулы могут длиться полгода 21 февр. 2019 г.

Ипотечные каникулы могут длиться полгода

О том, на каких условиях россияне смогут сделать паузу в выплате ипотечных платежей, «Российской газете рассказал руководитель Службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Банка России Михаил Мамута...

дальше...

Сбербанк понизил ставку по рефинансированию ипотеки в других банках 24 авг. 2017 г.

Сбербанк понизил ставку по рефинансированию ипотеки в других банках

Сбербанк принял решение о понижении ставок рефинансирования ипотеки в других банках. Как полагают в данном учреждении, с помощью обновлённого продукта можно будет провести объединение до шести разных кредитов в единый.При этом, данное обновление...

дальше...

Меморандум о реструктуризации валютных кредитов подписали уже 12 банков 12 февр. 2015 г.

Меморандум о реструктуризации валютных кредитов подписали уже 12 банков

Этот документ вступит в силу после того, как парламент примет изменения к налоговому законодательствуПредседатель Национального банка Валерия Гонтарева, выступая в Верховной Раде, сообщила, что 12 банков уже согласились подписать меморандум...

дальше...

Последние новости

Новости на сегодня 11 дек. 2019 г.